不動産投資のお話 - タワーマンション節税について

タイタンキャピタルの金澤幸雄です。

タワーマンションは不動産の中で特に人気が高く、資産価値も高いとされる物件のひとつです。タワーマンションとは、一般的に20階建て以上のマンションのことを指し、眺望の良さや豪華な共用施設、高いセキュリティなどが富裕層をはじめファミリー層や海外の投資家など幅広い層に人気です。こうしたタワーマンションの購入によってできる相続税対策はタワーマンション節税（タワマン節税）と呼ばれ、注目を集めています。

タワマン節税とは、タワーマンションは購入金額に比べて相続税評価額が大幅に低くなる、というタワーマンションの特性を生かした節税のことを言います。つまり、タワーマンションの購入価格と相続税評価額の差額を利用することによって、相続税の負担を大幅に抑えることができる、というものです。

ここでは、現金と比較して相続税が低い不動産の中でも、戸建てや普通のマンションに比べてタワーマンションの方が相続税評価額を抑えられる理由について解説します。

マンションの評価額は、住戸ごとに「建物」と「土地」に分解され、それぞれについて評価額が算出されます。土地については、そのマンションが建つ敷地全体の評価額から各住戸の床面積に応じて按分して計算します。そのため、同じ敷地面積であれば住戸数の多いタワーマンションは住戸数の少ない低層マンションに比べて評価額が少なくなります。タワーマンションは他のマンションに比べて単純に住戸の数が多いため分母が大きくなり、通常のマンションや戸建てに比べて相続税評価額を抑えられることがあります。

また、一般的にタワーマンションの市場価格は上層階になればなるほど高額になりますが、相続税評価額は、専有面積が同じ場合、1階だろうとペントハウスだろうと、日当たりが良かろうと悪かろうと一律、同額です。2023年7月現在、タワーマンションの高層階の相続税評価額は、平均すると市場価格の4割程度。これはどういうことかというと「タワーマンションの高層階は評価額の約2.5倍で売れる」ということです。

つまり、同じ相続をするなら、現金や株式でよりもタワーマンションの高層階を相続した方が相続税を減らせる場合が多いということです。

仮に相続できる金額を1億円として考えてみましょう。

現金として1億円を相続すれば、税率30％、控除額700万円ですから、単純計算で最大2,300万円の税金がかかります。一方、その1億円で生前に相続税評価額が4,000万円のタワーマンションを購入していた場合、課税上の評価額が数分の1ほどに小さくなります。評価額が4,000万円なら相続税は税率20％、控除額200万円としても600万円で済むのです。

その後マンションを1億円で売却すれば、6,000万円を無税で相続できてしまうということになります。

魅力的に見えるタワマン節税ですが、近年、課税強化の動きがみられるようになってきました。それについては次項で解説したいと思います。

金澤幸雄