不動産投資のお話 - インボイス制度について

金澤幸雄です。

2023年10月1日から消費税に関する新しい制度「インボイス制度」が導入されます。登録受付は2021年10月から開始されており、この登録が済むと適格請求書発行事業者となって10月1日からインボイスが発行できるようになります。

インボイスとは適格請求書のことです。

不動産賃貸の世界で例えてみましょう。不動産管理会社（売り手）が不動産管理というサービスを提供し、不動産オーナー（買い手）に対して管理委託費用を請求する際に発行するのが請求書です。この請求書の中でも適格請求書とは、適格請求書発行事業者の資格を得た課税事業者のみが発行でき、登録番号や税率ごとに区分した消費税額を記載する必要がある請求書のことです。これをインボイスといいます。免税事業者はもちろん、課税事業者でも適格請求書発行事業者の登録を済ませていなければインボイスの発行はできません。

仮に不動産管理会社がインボイスを発行できない場合、不動産オーナーはインボイスのない仕入の仕入税額控除はできません。不動産オーナーが免税事業者なら消費税を納めないのでそれでもいいかもしれませんが、課税事業者の場合は消費税負担が増えることになります。利益が減ることになるのです。

ところで、不動産オーナーが賃貸経営する上での節税策のひとつに「法人化（法人成り）」というものがあります。

今までよく見られた節税対策はこのようなものです。

まず、課税事業者の不動産オーナーが、免税事業者の不動産管理会社を設立します。

次に、オーナーは自身の所有する不動産をこの管理会社に売却せず、不動産の管理を委託し、管理委託費用を支払うという形を取ります。すると、

・課税事業者のオーナーが自身の所有する不動産管理会社に支払う管理委託費用は消費税の仕入税額控除が可能

・オーナーの所有する不動産管理会社は免税事業者なので消費税の納税義務がなく、オーナーから徴収した消費税は益税として保持することが可能

という一挙両得とも言える図式が成り立っていました。

しかし、インボイス制度導入後にはこのやり方は通用しなくなります。

先ほどもお話しした通り、設立した不動産管理会社が免税事業者である場合、インボイスが発行できません。インボイスが発行できないということは、オーナーは管理委託費用の仕入税額控除を受けることができないということで、結果、オーナーの納税額が増加する（＝利益が減る）ことになるのです。

仕入税額控除を受けるために不動産管理会社を課税事業者にし、インボイスが発行できる会社に変更しても、これまでのようにはいきません。不動産管理会社は免税事業者から課税事業者になったのですから、管理委託費用の消費税納税義務が発生します。どちらにしても、これまでのような「節税」はできなくなるということです。

金澤幸雄

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